Năm 2024 trải qua nhiều thay đổi quan trọng trong lĩnh vực bất động sản Việt Nam, chứng kiến sự chuyển mình mạnh mẽ sau giai đoạn đầy thách thức: pháp lý dần được khơi thông, các chủ đầu tư đẩy mạnh dự án mới, niềm tin thị trường cải thiện… Tuy nhiên, 2024 cũng là năm biến động về giá nhà, giá đất tăng phi lý, các phiên đấu giá đất đầy bất thường.
Điểm đáng chú ý của Luật Nhà ở 2023 không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư; căn hộ chung cư mini (nhà ở có từ 2 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên của cá nhân để bán, cho thuê mua, cho thuê) sẽ được cấp sổ hồng; mở rộng đối tượng được mua, thuê nhà ở xã hội; xây nhà lưu trú cho công nhân khu công nghiệp; quy định cưỡng chế di dời khỏi nhà chung cư thuộc diện phải tháo dỡ…
Hay Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có điểm mới như chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán nhà ở hình thành trong tương lai; chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận tiền thanh toán phải thông qua ngân hàng; môi giới bất động sản không được hành nghề tự do từ ngày 1/8/2024; giảm số tiền thanh toán trước khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh…
Đặc biệt, trong quý IV, thị trường ghi nhận hơn 20.000 giao dịch, gấp gần 4 lần cùng kỳ năm 2023. Phân khúc căn hộ áp đảo thị phần, chiếm 75% lượng giao dịch toàn thị trường. Các dự án mới có tỷ lệ hấp thụ rất tốt, đạt trên 70%. Đặc biệt, nhiều dự án ghi nhận tỷ lệ hấp thụ lên tới trên 90% ngay thời điểm chính thức mở bán. Hơn 50% lượng giao dịch sơ cấp đến từ nhu cầu đầu tư. Trong đó, có một lượng đầu cơ nhất định.
Tính chung cả năm 2024, toàn thị trường ghi nhận hơn 47.000 giao dịch thành công, tương đương với tỷ lệ hấp thụ đạt 72%. Lượng giao dịch năm 2024 cao gấp gần 3 lần so với năm 20231.
Cùng với thanh khoản và giao dịch cải thiện, trong năm 2024, thị trường cũng chứng kiến tin vui khi nhiều địa phương như TP.HCM, Bình Định, Bình Dương… có những bước tiến đáng kể trong việc giải quyết các vấn đề pháp lý cho dự án.
Mức giá tăng nhanh đã gây ra một cuộc tranh cãi về việc “ai là người thổi giá chung cư?”. Theo lãnh đạo Bộ Xây dựng, trong bối cảnh nhu cầu đầu tư tăng cao, giỏ hàng mới khi mở bán còn bị một số sàn giao dịch và môi giới “cộng thêm giá” khi giao dịch với khách hàng. Số tiền chênh này không cố định mà phụ thuộc sức nóng của thị trường, có thể 5-20% giá bán.
Một trong những nguyên nhân chính khiến giá chung cư Hà Nội tăng mạnh còn bắt nguồn từ việc khan hiếm nguồn cung nhà ở thuộc phân khúc trung cấp và bình dân. Mặc dù số lượng dự án mở bán mới đã có sự cải thiện, nhưng 75% lượng hàng mới đều thuộc phân khúc cao cấp. Bên cạnh đó, các chi phí như đất đai, vật liệu xây dựng và nhân công đồng loạt tăng cũng ảnh hưởng không nhỏ đến giá đầu ra của sản phẩm.
Diễn biến và kết quả này vẫn tiếp tục tiếp diễn tại các phiên đấu giá đất tại Hà Đông, Thường Tín, Sóc Sơn. Đáng chú ý, phiên đấu giá tại Sóc Sơn vào cuối năm khi huyện tổ chức đấu giá 58 thửa đất với giá khởi điểm 2,4 triệu đồng/m2. Tại vòng thứ 5, một số thửa đất được người tham gia trả giá cao bất thường, trả đến 30 tỷ đồng/m2 (cao gấp 12.000 lần mức giá khởi điểm)… dẫn đến việc 36 lô đất đấu giá không thành.
Trước các dấu hiệu bất thường của cuộc đấu giá Sóc Sơn, ngày 3/12, Cơ quan cảnh sát điều tra Công an TP.Hà Nội đã ra quyết định tạm giữ các nghi phạm về hành vi vi phạm quy định về hoạt động bán đấu giá tài sản.
Từ các cuộc đấu giá đất cho thấy, giá đất trúng đã bị các đối tượng đầu cơ "thổi" lên quá cao so với giá trị thực, tạo ra mặt bằng giá ảo nhằm trục lợi. Họ bất chấp rủi ro, sẵn sàng nộp đầy đủ số tiền đã trúng đấu giá để hợp thức hóa và sau đó lấy mức giá này làm căn cứ "thổi giá" đất ở khu vực và các vùng lân cận. Do vậy, giá nhà đất của Hà Nội từ vùng ven đô, hay trong ngõ nhỏ chật hẹp nội đô đều được rao bán với giá hàng trăm triệu đồng/m2, khiến giấc mơ an cư của người dân càng trở nên khó khăn.
Mới đây nhất, Quốc hội thông qua Nghị quyết 161/2024/QH15 ngày 23/11/2024 về tiếp tục nâng cao hiệu lực, hiệu quả việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội, có hiệu lực từ ngày 07/01/2025.
Theo đó, Quốc hội quyết nghị giao Chính phủ chỉ đạo các Bộ, ngành, địa phương sớm nghiên cứu, đề xuất sửa đổi, bổ sung, ban hành mới các luật về thuế, có quy định về mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang bảo đảm đồng bộ với những nội dung đổi mới trong pháp luật về đất đai, nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất, thực hiện mục tiêu tái phân phối thu nhập và động viên nguồn thu hợp lý, ổn định cho ngân sách nhà nước, trên cơ sở tham khảo thông lệ quốc tế và phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam.
Thống kê từ một đơn vị xếp hạng tín nhiệm cho biết số dư trái phiếu doanh nghiệp (cả gốc và lãi) đến hạn trong năm 2025 ước khoảng 334.000 tỷ đồng. Riêng với ngành bất động sản, số dư đến hạn dự kiến khoảng 135.000 tỷ đồng.
Cuối tháng 5, Bộ Xây dựng từng đề nghị Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu gói vay ưu đãi mới cho người mua nhà xã hội, với lãi suất thấp hơn 3-5% lãi vay thương mại, kỳ hạn 10-15 năm. Mức lãi đề xuất này mềm hơn gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng đang thực hiện (thấp hơn 1,5-3% lãi vay thương mại).
Theo đánh giá từ các chuyên gia, đây là lần đầu tiên Chính phủ đưa ra một chính sách phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân bài bản, với mục tiêu rõ ràng và giải quyết hàng loạt nút thắt lâu nay. Nếu số lượng nhà ở xã hội được tăng lên, sẽ trở thành một đối trọng với các dự án nhà ở thương mại giá cao, là một trong những giải pháp quan trọng để hạ giá nhà.
