Theo Báo cáo Ngành Ngân hàng 2026 do Chứng khoán VCBS công bố, tính đến ngày 25/12/2025, tín dụng toàn hệ thống tăng 17,87%, cao hơn đáng kể so với mức 13,82% cùng kỳ năm 2024 và là mức tăng cao nhất trong nhiều năm trở lại đây. Đà tăng trưởng chủ yếu ghi nhận tại nhóm ngân hàng sở hữu hệ sinh thái lớn và có thế mạnh cho vay doanh nghiệp.
Trong bối cảnh nhiều ngân hàng bắt đầu kín room tín dụng, trọng tâm điều hành dần chuyển sang tối ưu hóa danh mục sinh lời thay vì đẩy mạnh giải ngân, chờ Ngân hàng Nhà nước (NHNN) nới thêm hạn mức trong tháng 12. Tín dụng toàn ngành bắt đầu tăng tốc từ giữa quý II, khi các ngân hàng được Chính phủ khuyến khích đẩy mạnh giải ngân nhằm hỗ trợ tăng trưởng kinh tế.
Đáng chú ý, cơ cấu tín dụng có sự dịch chuyển rõ nét sang cho vay trung - dài hạn, với trọng tâm là tín dụng bán lẻ, qua đó góp phần nâng đỡ đà phục hồi chung của nền kinh tế.
Cho vay mua nhà dẫn dắt tín dụng bán lẻ
Dư nợ tín dụng bán lẻ ước đạt 5,79 triệu tỷ đồng, tăng 12,8% từ đầu năm, chiếm 42,5% tổng dư nợ toàn hệ thống. Dù tỷ trọng vẫn thấp hơn giai đoạn trước, tín dụng bán lẻ đang phát đi những tín hiệu hồi phục rõ rệt.
Trong đó, dư nợ cho vay mua nhà vượt 2,28 triệu tỷ đồng, tăng 12,4% từ đầu năm, chiếm 12,7% tổng dư nợ, tiếp tục khẳng định vai trò là động lực tăng trưởng chủ lực của tín dụng bán lẻ.
Tín dụng cho vay mua nhà (Nguồn: VCBS)VCBS cho rằng, cho vay mua nhà duy trì đà tăng trưởng tích cực trong bối cảnh mặt bằng lãi suất ở mức thấp, cùng với nhu cầu mua nhà để ở và đầu tư vẫn ở mức cao. Phân khúc này bắt đầu ghi nhận sự hồi phục từ quý III/2024, được hỗ trợ bởi nguồn cung bất động sản cải thiện và biến động giá nhà tại các khu vực trung tâm, đặc biệt khi thị trường đón nhận thông tin về các dự án hạ tầng lớn, qua đó kích thích nhu cầu của nhà đầu tư.
Tín dụng kinh doanh bất động sản tiếp tục tăng mạnh
Tính đến cuối quý III/2025, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đạt hơn 1,82 triệu tỷ đồng, tăng 35% từ đầu năm, chiếm 10,1% dư nợ nền kinh tế. Động lực tăng trưởng chủ yếu đến từ nhóm doanh nghiệp phát triển bất động sản, với mức tăng gần 40%, vượt qua nhóm khách hàng cá nhân vay xây dựng, sửa chữa để bán.
Đến cuối tháng 8/2025, dư nợ bất động sản và xây dựng toàn hệ thống đạt 2,94 triệu tỷ đồng, tăng 17,9% từ đầu năm và chiếm khoảng 17% tổng dư nợ, mức cao nhất trong nhiều năm trở lại đây. Nếu tính chung cả vay mua nhà và vay kinh doanh bất động sản, tổng dư nợ liên quan đến lĩnh vực này đạt khoảng 4 triệu tỷ đồng, tăng 19% so với cùng kỳ và chiếm gần 24% tổng dư nợ toàn nền kinh tế.
Dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản (Nguồn: VCBS)Dòng tiền bất động sản trong giai đoạn vừa qua chủ yếu tập trung vào mục đích kinh doanh, với sự tham gia mạnh mẽ của các chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp. Đồng thời, cầu tín dụng trong lĩnh vực này đã phân bổ đồng đều hơn, thay vì tập trung quá lớn vào phía cung như các giai đoạn trước.
Trong bối cảnh nhu cầu vay phục vụ sản xuất - kinh doanh và tiêu dùng còn yếu, đặc biệt trong nửa đầu năm, nhiều ngân hàng tư nhân năng động với hệ sinh thái doanh nghiệp lớn đã đẩy mạnh tín dụng liên quan đến bất động sản, tiêu biểu như KLB, SHB, NVB, TCB…
VCBS dự báo, trong thời gian tới, dòng tín dụng vẫn tiếp tục chảy mạnh vào kênh kinh doanh bất động sản, qua đó tạo điều kiện gia tăng nguồn cung. Khi mặt bằng giá bất động sản đặc biệt là giá nhà ở và chung cư khu vực trung tâm dần trở về mức hợp lý hơn, cầu vay mua nhà để ở và đầu tư sẽ được thúc đẩy.
Tuy nhiên, tăng trưởng tín dụng được kỳ vọng sẽ chậm lại và mang tính chọn lọc hơn so với năm 2025, khi NHNN tăng cường kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro và ưu tiên vốn cho hoạt động sản xuất - kinh doanh.
