Đề xuất hỗ trợ khách hàng “chuyển đổi vàng mua nhà” của Vinhomes đang trở thành tâm điểm chú ý của thị trường những ngày qua khi lần đầu xuất hiện một mô hình cho phép khách hàng quy đổi vàng để mua bất động sản, đồng thời cam kết hoàn đổi theo giá trị vàng sau 5 năm.
Liệu đây là một “bài toán tài chính” hấp dẫn giúp dòng vàng trong dân chảy vào nền kinh tế, hay cũng tiềm ẩn những rủi ro lớn nếu thị trường diễn biến không như kỳ vọng?
Trao đổi với chúng tôi, các chuyên gia tài chính đã đưa ra những phân tích đáng chú ý về kịch bản giá vàng, giá nhà và những rủi ro phía sau mô hình đang gây xôn xao này.
Tăng tính lưu chuyển tài sản, giảm áp lực tín dụng ngân hàng cho thị trường bất động sản
Ông Nguyễn Quang Huy - CEO Tài chính Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi cho rằng, điểm đáng chú ý của mô hình này nằm ở cách tiếp cận theo cơ chế thị trường.
Theo ông Huy, chương trình không phải hoạt động huy động - cho vay vàng trong hệ thống tín dụng, mà là cơ chế chuyển đổi tài sản có sự tham gia của các doanh nghiệp kinh doanh vàng hợp pháp.
“Nếu được triển khai minh bạch và kiểm soát rủi ro phù hợp, mô hình này có thể góp phần tăng tính lưu chuyển tài sản trong nền kinh tế, hỗ trợ thanh khoản cho thị trường bất động sản và đa dạng hóa nguồn vốn ngoài tín dụng ngân hàng”, ông Huy nhận định.
Ngoài ra, chương trình cũng có thể mở thêm lựa chọn quản trị tài sản cho người dân trong bối cảnh lượng vàng tích trữ trong dân cư vẫn được đánh giá là rất lớn.
Tuy nhiên, chuyên gia cũng lưu ý đây là mô hình liên quan đồng thời đến vàng, bất động sản và các cam kết tài chính trung - dài hạn, do đó yêu cầu về pháp lý và quản trị rủi ro cần được đặt ở tiêu chuẩn cao.
Theo ông Nguyễn Quang Huy, các bên tham gia cần tuân thủ đầy đủ quy định pháp luật, đồng thời tham vấn chặt chẽ Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cùng các cơ quan quản lý liên quan.
Bên cạnh đó, doanh nghiệp cần tham khảo ý kiến từ luật sư, kiểm toán và các đơn vị tư vấn độc lập, đồng thời công bố rõ cơ chế vận hành cũng như phương án quản trị rủi ro.
Một vấn đề khác được chuyên gia nhấn mạnh là tiêu chí lựa chọn các ngân hàng và doanh nghiệp vàng tham gia chương trình. Các đơn vị này cần đáp ứng những yêu cầu về năng lực tài chính, khả năng thanh khoản, hệ thống quản trị rủi ro, uy tín thị trường cũng như năng lực lưu ký, xác thực và định giá vàng.
Theo chuyên gia, với các mô hình liên quan đến tài sản lớn của người dân, niềm tin thị trường luôn là yếu tố quyết định.
Do đó, toàn bộ cơ chế vận hành cần được công bố minh bạch, bao gồm phương thức định giá vàng, cơ chế quy đổi, điều kiện hoàn trả, quyền và nghĩa vụ của các bên cũng như phương án xử lý khi thị trường biến động mạnh.
Đặc biệt, điều được người dân quan tâm nhất là khả năng đảm bảo quyền lợi khi có nhu cầu nhận lại giá trị tài sản tương đương vàng sau thời gian cam kết.
Vì vậy, các bên tham gia cần xây dựng những công cụ quản trị rủi ro phù hợp như cơ chế dự phòng thanh khoản, tài sản bảo đảm, kiểm toán độc lập và giám sát minh bạch, đồng thời hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức.
“Nguyên tắc quan trọng nhất vẫn là đảm bảo an toàn hệ thống, bảo vệ quyền lợi người dân và duy trì ổn định thị trường, thay vì chạy theo mục tiêu tăng trưởng ngắn hạn”, ông Huy nhấn mạnh.
Ý tưởng đột phá, các bên cùng có lợi nhưng vẫn tiềm ẩn rủi ro
Ông Lâm Minh Chánh - Chuyên gia tài chính, sáng lập nền tảng AI tài chính WikiMoney nhận định chương trình “chuyển đổi vàng mua nhà” là giải pháp mang tính đột phá nhằm đưa nguồn vàng tích trữ trong dân vào nền kinh tế.
Theo ông, nếu giả định giá vàng tăng trung bình 11%/năm trong 5 năm tới, tương đương mức tăng bình quân 20 năm qua, thì sau 5 năm giá vàng có thể tăng khoảng 68,5%. Khi đó, khách hàng tham gia chương trình sẽ nhận lại 110% giá trị vàng quy đổi, tương đương mức sinh lời đáng kể.
Từ đó, ông đưa ra ba kịch bản chính:
Kịch bản 1: Giá nhà tăng mạnh hơn vàng
Nếu bất động sản tăng giá vượt mức tăng của vàng cộng thêm 10%, khách hàng có xu hướng tiếp tục nắm giữ nhà để hưởng lợi. Đây được xem là kịch bản “cùng thắng”, khi người dân tối ưu tài sản, doanh nghiệp tăng thanh khoản, còn dòng vốn vàng được kích hoạt cho nền kinh tế.
Kịch bản 2: Giá nhà tăng chậm hơn vàng
Trong trường hợp bất động sản tăng giá thấp hơn vàng, khách hàng có thể chọn hoàn trả nhà để nhận lại giá trị vàng cùng lợi tức cam kết. Người mua vẫn có lợi nhờ phần lợi nhuận bổ sung, song áp lực chi phí vốn sẽ dồn lên doanh nghiệp. Theo ông Chánh, với giả định vàng tăng 11%/năm, chi phí vốn thực tế doanh nghiệp phải gánh có thể lên tới hơn 13%/năm theo lãi kép.
Kịch bản 3: Doanh nghiệp mất thanh khoản
Rủi ro lớn nhất xảy ra khi giá nhà không theo kịp giá vàng trong lúc doanh nghiệp mất thanh khoản. Khi đó, khách hàng có thể không được hoàn trả như cam kết và đối mặt nguy cơ thua lỗ.
Ông Chánh cũng cảnh báo nguy cơ nhiều doanh nghiệp bất động sản quy mô nhỏ “bắt chước” mô hình này mà không có tiềm lực tài chính tương tự Vinhomes hay Vingroup.
“Những doanh nghiệp yếu tài chính có thể xem đây là ‘phao cứu sinh’ để huy động vàng từ người dân. Nếu dự án chưa hoàn thiện pháp lý hoặc chỉ tồn tại trên giấy, nguy cơ mất vốn hoàn toàn có thể xảy ra”, ông cảnh báo.
Kích hoạt dòng vốn lớn trong nền kinh tế, thúc đẩy thanh khoản thị trường bất động sản
LS. Hà Huy Phong - Giám đốc điều hành Công ty Luật TNHH Inteco nhìn nhận, việc cất giữ vàng vật chất quá lớn trong dân khiến một nguồn lực có giá trị và thanh khoản cao bị “đóng băng”, không tham gia vào sản xuất, kinh doanh hay đầu tư. Nếu có cơ chế phù hợp để đưa nguồn lực này vào lưu thông nhưng vẫn đảm bảo người dân không bị thiệt hại về giá trị tài sản, nền kinh tế sẽ có thêm một dòng vốn lớn được kích hoạt.
Ông lấy ví dụ về việc dùng nhà đất làm tài sản thế chấp để vay vốn kinh doanh. Người sở hữu vẫn giữ quyền sở hữu tài sản, vẫn hưởng lợi từ tăng giá, nhưng đồng thời có thể biến tài sản thành nguồn lực tài chính phục vụ đầu tư và sản xuất.
“Đối với vàng cũng tương tự. Nếu có cơ chế khai thác hiệu quả, người dân vẫn giữ trọn vẹn quyền sở hữu và hưởng lợi từ sự tăng giá của vàng, giống như việc vẫn được ở trong ngôi nhà của mình, nhưng đồng thời có thể dùng nó làm cơ sở để tạo ra dòng vốn đầu tư. Khi đó, vàng không chỉ là công cụ tích trữ tĩnh, mà còn được biến thành nguồn lực tài chính tạo ra giá trị gia tăng lớn hơn rất nhiều cho nền kinh tế”, ông Phong phân tích.
Cũng theo ông Phong, mô hình Vinhomes triển khai có thể tạo ra lợi ích hài hòa cho nhiều bên. Người có vàng có thêm kênh đầu tư an toàn và hưởng “lợi ích kép” thay vì chỉ tích trữ “tài sản chết” trong két sắt. Mặt khác, phương án này cũng thúc đẩy thị trường bất động sản tăng thanh khoản thực chất, kích hoạt toàn bộ hệ sinh thái hơn 40 ngành nghề liên quan. Hệ thống ngân hàng giảm áp lực tín dụng bất động sản trung - dài hạn, tạo thêm kênh dẫn vốn mới. Và khi có thêm dòng vốn được bơm vào thị trường, nền kinh tế sẽ có thêm động lực tăng trưởng dài hạn.
