Tiền sử dụng đất hay nghĩa vụ tài chính bổ sung của các dự án bất động sản đã hoặc đang xây dựng vẫn là “nút thắt” lớn cần sớm được tháo gỡ để tránh ảnh hưởng tới quyền lợi của các bên.
Trên thị trường bất động sản hiện nay, khá nhiều doanh nghiệp mắc kẹt trong khâu đóng tiền sử dụng đất. Dù dự án đã được phê duyệt chủ trương đầu tư, cấp phép xây dựng, thậm chí đã bàn giao nhưng doanh nghiệp vẫn phải chờ thông báo đóng tiền sử dụng đất để triển khai những bước tiếp theo. Vướng khâu đóng tiền sử dụng đất khiến không ít doanh nghiệp bất động sản “vỡ trận” kế hoạch kinh doanh.
Chẳng hạn, sau khi nhận chuyển nhượng, một dự án Khu dân cư tại quận 7, Tp.HCM đã hoàn tất các thủ tục theo quy định như phê duyệt quy hoạch 1/500, công nhận chủ đầu tư, thẩm định thiết kế cơ sở… từ năm 2015, nhưng đến nay, chủ đầu tư này vẫn chưa thể triển khai tiếp dự án do chưa được nộp tiền sử dụng đất.
Hay, mới đây, một doanh nghiệp đầu tư dự án tại Bình Dương cho biết, tháng 9/2022, doanh nghiệp được UBND tỉnh Bình Dương cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất thành đất nhà ở tại Tp.Dĩ An (Bình Dương). Tới tháng 2/2023, Sở Tài nguyên và Môi trưởng tỉnh thông báo tìm doanh nghiệp thẩm định xác định giá đất cho dự án này. Hiện dự án đã được tỉnh cấp phép xây dựng, đang xây dựng gần xong phần móng. Bước pháp lý cuối cùng để đủ điều kiện mở bán dự án bất động sản hình thành trong tương lai là thông báo tiền sử dụng đất cần đóng. Nhưng tới nay, Sở vẫn chưa tìm được đơn vị thẩm định tiền sử dụng đất cho dự án, dự án vẫn chưa được thông báo số tiền sử dụng đất phải đóng.
Vì không thể đóng tiền sử dụng đất, đồng nghĩa với việc pháp lý dự án chưa đủ thì doanh nghiệp vẫn không thể tổ chức bán hàng. Bởi nếu bán hàng là sai luật, và có bán hàng cũng không thể ký được hợp đồng mua bán với khách hàng.
Thậm chí, các dự án đã bàn giao nhà cho khách hàng vẫn phải chờ đợi khâu đóng tiền sử dụng đất bổ sung hoặc hoàn thiện, nên chưa thể làm được sổ hồng cho cư dân.
Từng nhiều lần giãi bày trong các hội nghị, hội thảo, đại diện một doanh nghiệp địa ốc cho hay, việc kéo dài thời gian nộp tiền sử dụng đất không chỉ gây thất thu cho ngân sách nhà nước, ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố, mà còn ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.
Khi chủ đầu tư chưa được đóng tiền sử dụng đất thì công tác bán hàng hay cấp sổ hồng cho người mua nhà cũng không thực hiện được. Chưa kể, doanh nghiệp còn mang tiếng oan với cư dân và nguy cơ gây bất ổn tại dự án.
Được biết, không ít doanh nghiệp có loạt dự án bất động sản dù đã bàn giao cho khách hàng đưa vào sử dụng nhưng vẫn chưa được cấp sổ hồng vì vướng ở khâu xác định tiền sử dụng đất.
Thị trường cũng từng xuất hiện tình trạng, do đợi Sở Tài nguyên và Môi trường đưa ra mức tiền đất cần đóng để hoàn thành nghĩa vụ tài chính và làm sổ giao cho khách hàng, không ít doanh nghiệp chấp nhận tự tính tiền sử dụng đất rồi đưa giá bán và bán lúa non. Nhưng sau đó, số tiền sử dụng đất do nhà nước đưa ra lại vượt hơn dự kiến, hậu quả doanh nghiệp đứng trước nguy cơ lỗ. Một số dự án phải dừng lại và rơi vào tình trạng tranh chấp với khách hàng.
Theo số liệu từ Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA), chỉ riêng vướng mắc liên quan đến nghĩa vụ tài đã chiếm khoảng 1/4 tổng số dự án ách tắc trên địa bàn Thành phố hiện nay. Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng cũng cho thấy, hơn 50% vướng mắc của các dự án triển khai chậm do quy định về phương pháp định giá đất rất khó xác định đâu là giá thị trường.
Theo ông Lê Hoàng Châu, HoREA, thủ tục rắc rối, phức tạp, thiếu đồng bộ đã kéo dài thời gian thực hiện các thủ tục hành chính, thậm chí làm mất cơ hội kinh doanh và tăng chi phí đầu tư của doanh nghiệp.
Do vậy, đi đôi với việc xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, HoREA kiến nghị sớm ban hành quy trình chuẩn về thủ tục đầu tư dự án đô thị, nhà ở thương mại theo Chỉ thị 13/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ.
Theo quy định, Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện thuê đơn vị thẩm định, sau đó doanh nghiệp thẩm định sẽ thẩm định và đưa số tiền cần đóng. Tuy nhiên, hiện nay, việc vướng lớn nhất là các doanh nghiệp thẩm định không mặn mà với các hợp đồng này, nên khâu thẩm định tiền sử dụng đất luôn là khâu mất nhiều thời gian và chậm nhất.
Vừa qua, có hy vọng cho việc định giá đất, đó là Nghị định số 12/2024/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
Nghị định số 12/2024/NĐ-CP đã bổ sung thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất. Các quy định của nghị định này đồng bộ với Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ góp phần tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản. Với tín hiệu tích cực này, các doanh nghiệp bất động sản vẫn ngóng chờ sớm tháo gỡ được điểm nghẽn lớn nhất là khâu tính tiền sử dụng đất để có thể hoàn chỉnh hồ sơ pháp lý dự án, giúp doanh nghiệp vượt qua khó khăn trong giai đoạn hiện nay.
Mới đây, Sở TN-MT Tp.HCM có tờ trình kèm dự thảo quyết định phê duyệt Đề án “Giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác xác định giá đất cụ thể trên địa bàn Tp.HCM”. Theo Sở TN-MT, số lượng hồ sơ dự án tồn đọng chưa xác định được giá đất cụ thể trên địa bàn thành phố còn rất lớn, ước gần 200 hồ sơ.
Trong đó bao gồm những hồ sơ xác định giá để thực hiện nghĩa vụ tài chính lần đầu và những hồ sơ phải xác định giá để xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung do được cơ quan nhà nước cho thay đổi chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc làm phát sinh nghĩa vụ tài chính.
Qua thống kê, rà soát, ước gần 80.000 nền đất và căn hộ chung cư chưa được cấp giấy chứng nhận (GCN) có nguyên nhân từ việc chưa xác định được giá đất cụ thể để người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai.
