Tập đoàn Novaland vừa công bố báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2025, cho thấy doanh nghiệp vẫn đang trong quá trình tái cơ cấu các khoản vay. Tổng dư nợ chưa giảm đáng kể, nhưng bức tranh về các chủ nợ đã thay đổi rõ rệt.
Đến ngày 30/9/2025, tổng dư nợ vay hợp nhất của Novaland đạt 64.284 tỷ đồng, tăng nhẹ so với đầu năm. Trong đó, nợ ngắn hạn là 31.934 tỷ đồng và nợ dài hạn 32.349 tỷ đồng.
Nợ ngắn hạn đã giảm so với cuối năm 2024, là kết quả từ giai đoạn doanh nghiệp tập trung tái cơ cấu mạnh mẽ. Tuy nhiên, phần lớn nghĩa vụ được gia hạn đang dịch chuyển sang giai đoạn 2025–2027, khiến áp lực trung hạn tăng rõ rệt. Trong 12 tháng tới, Novaland phải thanh toán khoảng 3.300 tỷ đồng, gồm 1.200 tỷ đồng nợ ngân hàng và 2.100 tỷ đồng trái phiếu đến hạn.
Nợ dài hạn tăng mạnh do các ngân hàng đã giải ngân trở lại cho nhiều dự án sau khi các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ. Từ đầu năm, lượng vốn vay dài hạn mới vào Novaland đạt hơn 11.000 tỷ đồng.
VPBank, MB, TPBank và MSB đang “gánh” phần lớn dư nợ của Novaland
VPBank hiện là chủ nợ lớn nhất với tổng dư nợ 7.015 tỷ đồng. Hai khoản vay lớn nhất là 4.760 tỷ đồng, bảo đảm bằng vốn góp tại công ty con và quyền tài sản khu đất phường Cát Lái (TP.HCM), cùng 1.502 tỷ đồng thế chấp bằng đất và quyền tài sản tại dự án Long Hưng (Đồng Nai).
MB cho Novaland vay 5.408 tỷ đồng, tăng hơn 1.850 tỷ đồng so với đầu năm. Các khoản vay chủ yếu tập trung tại các dự án ở Lâm Đồng, Hồ Tràm và Đồng Nai. Sau khi hai bên trở thành đối tác chiến lược năm 2021, MB đã tăng mạnh nguồn tín dụng và trái phiếu cấp cho tập đoàn. Dư nợ của MB từng giảm gần 50% trong năm 2023, nhưng đã tăng trở lại khi ngân hàng tiếp tục giải ngân cho các dự án đã hoàn thiện pháp lý.
TPBank có tổng dư nợ 3.376 tỷ đồng, gần gấp đôi so với cuối năm 2024, tập trung cho dự án phức hợp Grand Manhattan (TP.HCM).
MSB ghi nhận 1.988 tỷ đồng, chiếm khoảng 8,5% tổng dư nợ vay ngân hàng của Novaland, phần lớn được giải ngân trong năm nay.
PVcomBank cũng xuất hiện trong nhóm chủ nợ mới với khoản vay 880 tỷ đồng, bảo đảm bằng quyền tài sản tại hai dự án ở Bắc Bình (Lâm Đồng) và phần vốn góp của Novaland tại công ty con.
Tổng dư nợ vay ngân hàng đến cuối quý III/2025 đạt 23.459 tỷ đồng, trong đó bốn ngân hàng lớn gồm VPBank, MB, TPBank và MSB chiếm khoảng 85%. Phần lớn các khoản vay này sẽ đáo hạn trong giai đoạn 2025–2026, thời điểm Novaland bước vào cao trào nghĩa vụ trả nợ gốc.
Tổng hợp từ BCTCTái cơ cấu danh mục trái phiếu: Dư nợ giảm hơn 7.700 tỷ đồng
Nỗ lực tái cấu trúc nợ của Novaland thể hiện rõ qua danh mục trái phiếu. Doanh nghiệp đã tất toán, mua lại trước hạn, hoán đổi và gia hạn với nhiều trái chủ. Vì phần lớn trái phiếu được chuyển nhượng thứ cấp, Novaland không công bố danh sách trái chủ, mà chỉ ghi nhận đơn vị tư vấn và thu xếp phát hành ban đầu.
Đến ngày 30/9/2025, dư nợ trái phiếu còn 29.601 tỷ đồng, giảm 7.714 tỷ đồng, tương đương 20,7% so với cuối năm 2024, chủ yếu ở nhóm trái phiếu ngắn hạn.
Một số tổ chức từng thu xếp phát hành cho Novaland như VPS (21 gói, tổng giá gốc 7.000 tỷ đồng) và TPS (1.600 tỷ đồng) đã hoàn tất tất toán trái phiếu, giúp giảm hơn 6.800 tỷ đồng dư nợ. Các trái phiếu ngắn hạn còn lại chủ yếu do TVSI (1.962 tỷ đồng), SSI (3.400 tỷ đồng), BSC (1.800 tỷ đồng), PSI (4.000 tỷ đồng) và MBS (3.200 tỷ đồng) thu xếp.
Với nhóm trái phiếu dài hạn, UBS AG Singapore Branch vẫn là chủ nợ lớn nhất với 8.866 tỷ đồng. Đây là khoản trái phiếu chuyển đổi quốc tế phát hành từ tháng 7/2021, sau hai lần tái cơ cấu, được kéo dài thời hạn đến 30/6/2027. Các tổ chức thu xếp trái phiếu khác gồm MBS (2.500 tỷ đồng), TCBS (1.300 tỷ đồng, gia hạn đến 2028) và PSI (500 tỷ đồng).
Dù dư nợ trái phiếu đã giảm đáng kể, phần lớn nghĩa vụ tài chính của Novaland vẫn tập trung trong giai đoạn 2026–2028, khi nhiều khoản vay và trái phiếu lớn cùng đến hạn.
Hơn 3.400 tỷ đồng vay nợ chưa được thuyết minh
Ngoài nợ ngân hàng và trái phiếu, Novaland còn khoảng 7.000 tỷ đồng vay nước ngoài từ các tổ chức như Seatown, UBS AG (Singapore), Stark1st và Credit Opportunities III. Các khoản vay này đều được bảo đảm bằng cổ phần hoặc quyền tài sản tại các dự án.
Đáng chú ý, ngoài lãi suất quy định trong hợp đồng, Novaland còn phải trả thêm khoản đảm bảo lợi suất (IRR) từ 11,5% đến 14%/năm cho bên cho vay.
Báo cáo tài chính cũng ghi nhận hơn 3.400 tỷ đồng khoản vay khác không thuyết minh chi tiết chủ nợ. Đây là các khoản vay có kỳ hạn 5–36 tháng, với lãi suất từ 3,7% đến 14,7%/năm, cho thấy dòng vốn vẫn đa dạng nhưng áp lực tài chính chưa giảm.
