Thời gian qua chung cư tăng giá nhưng chưa tương xứng với giá trị căn hộ, đó là các tiện ích, hạ tầng xung quanh của dự án không có gì đổi mới, ngoài nguồn cung khan hiếm. (Ảnh: Int)
Giá tăng không tương xứng
Kể từ năm 2018 đến nay, chính sách liên quan đến nguồn vốn cùng các quyết định của cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường bất động sản (BĐS) khiến nguồn cung bất động sản nhà ở sụt giảm nghiêm trọng. Nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng, gây “áp lực" lên nguồn cung, thúc đẩy giá BĐS liên tục thiết lập mặt bằng mới. Nhất là phân khúc căn hộ, tại Hà Nội vào quý 1 vừa qua.
Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng hàng chục quý liên tiếp. Chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tại thời điểm quý 1/2024 đã tăng 48% so với quý 1/2019 và tăng 8 điểm phần trăm so với quý cuối năm 2023, mức tăng cao nhất trong vòng 5 năm qua.
Theo báo cáo của Savills, riêng quý 1/2024, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đã tăng 3% so với quý trước và tăng 14% so với cùng kỳ năm ngoái, thiết lập mức giá kỷ lục lên tới 59 triệu đồng/m2.
Tương tự, theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, giá căn hộ tại Hà Nội ghi nhận liên tục trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Ngay cả những dự án chung cư đã đi vào sử dụng từ 5 - 10 năm, thậm chí nhà tập thể cao tầng cũ cũng được đẩy giá khá cao, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đầu năm 2024 tăng khoảng 38% so với năm 2019.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho rằng, nguyên nhân giá chung cư tăng là do cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện bởi giá trị BĐS tăng tỷ lệ thuận với đầu tư. Tuy nhiên, việc chỉ đầu tư 1 mà lại tăng đến 3-4 lần là bất hợp lý.
Bên cạnh đó, do nguồn cung khan hiếm, trong khi nhu cầu sở hữu nhà luôn ở mức cao và đang trong xu hướng tăng. Nhu cầu đầu tư khi dòng tiền lớn đang “chảy” vào BĐS để giữ tài sản trong bối cảnh lãi suất ngân hàng chạm “đáy"
Ngoài ra còn do nhu cầu đầu tư căn hộ cho thuê được thúc đẩy từ nhu cầu lưu trú của lượng lớn khách du lịch quốc tế, chuyên gia người nước ngoài hay học sinh, sinh viên.
Tương lai, đến năm 2025, dân số Hà Nội dự kiến đạt 9 triệu người, với tỷ lệ đô thị hóa dự kiến sẽ đạt 62%. Như vậy, đến năm 2025, dân cư sống tại khu vực thành thị sẽ đạt khoảng 5.580.000 người, tăng lên từ mức 4.138.500 người vào năm 2022. Tương đương với khoảng 120.000 hộ gia đình thành thị thêm mới mỗi năm, thì sẽ cần hàng trăm nghìn căn hộ nữa.
Mỗi năm Hà Nội thiếu 50.000 căn hộ
Trên thực tế, giới chuyên gia BĐS cho rằng, sự tăng giá của chung cư không tương xứng với giá trị của căn hộ, dịch vụ, tiện ích hạ tầng. Đơn cử như ở khu vực đại đô thị phía Tây Hà Nội giá căn hộ từ 50 – 80 triệu đồng/m2 (tuỳ từng toà nhà), mặc dù đô thị có nhiều hạ tầng tiện ích, nhưng khi người dân di chuyển vào TP làm việc phải trải qua cung đường “đày ải”, lúc nào cũng trong tình trạng kẹt xe, khói bụi, mưa ngập… thì mức giá đó quá cao.
Hay như một số dự án tại Mỹ Đình, khi chủ đầu tư bán giá sơ cấp khoảng 28-32 triệu đồng/m2, nay thịtrường tăng lên 57-60 triệu đồng/m2, trong khi các dịch vụ, chất lượng toà nhà, tiện ích xung quanh không có gì mới.
Hoặc như dự án Florence (đường Trần Hữu Dực, Nam Từ Liêm), căn hộ 82m2 đã bị “đội giá” lên kểtừ năm 2020 khi bàn giao căn hộ, người mua nhà chỉ phải thanh toán tổng 2,5 tỷ đồng cho căn hộ này. Nhưng nay chủ nhà đã “hét” giá 4,7 tỷ đồng/căn.
Tại dự án Goldmark City (136 Hồ Tùng Mậu), căn hộ 104 m2 có 3 phòng ngủ, hồi đầu năm 2023 chủ nhà rao bán 4,2 tỷ đồng, nhưng đến thời điểm hiện tại đã tăng lên 5-5,2 tỷ đồng.
Nhu cầu là có thật, tuy nhiên với mức độ tăng giá như hiện tại, thế hệ trẻ hiện nay sẽ rất khó “mơ” về những ngôi nhà ở Hà Nội. Và để có thể mua được nhà, một gia đình thu nhập ít nhất cũng khoảng 50 triệu đồng/tháng mới có thể đủ trả nợ lãi vay ngân hàng với thời hạn lên tới 30-35 năm.
Ngoài nhu cầu, thì việc đầu cơ của người dân cũng là một nguyên nhân đẩy giá nhà lên cao trong thời gian vừa qua. Bởi những người có sẵn tiền mặt trong túi giai đoạn này không biết đầu tư kênh nào thấy chung cư “ngon ăn” nên cũng săn lùng mua lại để ăn chênh. Và kết quả là người mua nhà cùng môi giới đẩy giá nhà lên cao. Người mua sau phải mua cao hơn người mua trước, cứ thế một căn hộ trong vòng 2 - 3 tháng có thể qua tay 3 chủ nhà và giá cũng tăng lên 30-40%.
Số liệu từ Kế hoạch phát triển nhà ở Hà Nội giai đoạn 2021-2025 cũng cho biết, tổng nguồn cầu giai đoạn 2022- 2025 là 185.200 nhà, trong đó có 166.600 căn hộ.
Trong khi số lượng căn hộ mở bán mới tại Hà Nội đang liên tục sụt giảm. Dữ liệu nghiên cứu từ VARS cho thấy, tính chung năm 2023, nguồn cung căn hộ mới chỉ đạt xấp xỉ 11.000 sản phẩm, bằng 66% so với cùng kỳ năm 2022. Riêng trong quý 1/2024, toàn thị trường Hà Nội chỉ ghi nhận khoảng 3.000 căn hộ mở bán mới.
Như vậy, từ nay đến năm 2025, trung bình mỗi năm, Hà Nội thiếu hụt khoảng 50.000 căn hộ. Trong khi số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới cũng liên tục sụt giảm và cũng “chẳng mấy ai định bán nhà”. Và thị trường cũng đã vắng bóng hoàn toàn các căn hộ giá bình dân.
