Tập đoàn Novaland (HoSE: NVL) công bố báo cáo tài chính kiểm toán năm 2025 với nhiều điểm đáng chú ý.
Doanh thu thuần đạt 6.966 tỷ đồng, giảm 23,2% so với năm trước, trong khi lợi nhuận sau thuế đạt 1.861 tỷ đồng, cải thiện so với mức lỗ 4.395 tỷ đồng năm 2024. Phần cải thiện chủ yếu đến từ việc hoàn nhập 6.256 tỷ đồng chi phí liên quan nghĩa vụ đất đai và tiền phạt chậm nộp thuế, thay vì từ hoạt động kinh doanh cốt lõi.
Trong khi đó, áp lực thanh khoản vẫn hiện hữu. Tại ngày 31/12/2025, tiền và tương đương tiền đạt 4.395 tỷ đồng, trong khi nợ ngắn hạn lên tới 95.997 tỷ đồng, tương đương tỷ lệ khoảng 4,6%.
Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh âm 6.145 tỷ đồng. Với mức tiền hiện có, doanh nghiệp chỉ đáp ứng được một phần nghĩa vụ ngắn hạn.
Tổng tài sản đạt 249.908 tỷ đồng, trong đó hàng tồn kho và các khoản phải thu chiếm khoảng 91%. Phần lớn nguồn lực đang nằm ở các dự án và công nợ, chưa chuyển hóa thành tiền mặt, làm hạn chế khả năng thanh khoản trong ngắn hạn.
Ngoài ra, kiểm toán cũng lưu ý người đọc về một số vấn đề liên quan đến giả định hoạt động liên tục của doanh nghiệp.
Áp lực nợ và tái cấu trúc dòng tiền
Một trong những nội dung được kiểm toán lưu ý liên quan đến giả định hoạt động liên tục là áp lực nợ và khả năng cân đối dòng tiền của doanh nghiệp.
Tại cuối năm 2025, tổng dư nợ vay và trái phiếu của Novaland đạt 67.391 tỷ đồng, tăng 9,46% so với đầu năm.
Cơ cấu nợ có sự dịch chuyển khi dư nợ ngắn hạn giảm xuống 31.718 tỷ đồng, giảm 14,23%, trong khi dư nợ dài hạn tăng 45% lên 35.673 tỷ đồng, chủ yếu từ các khoản vay ngân hàng và bên thứ ba.
Trong năm, doanh nghiệp đã chi trả 16.220 tỷ đồng nghĩa vụ nợ vay và trái phiếu, đồng thời giải ngân mới 21.448 tỷ đồng. Tuy nhiên, khoảng 9.644 tỷ đồng nghĩa vụ nợ đã đến hạn nhưng chưa được thanh toán.
Novaland cho biết đã đạt được một số thỏa thuận bước đầu với các chủ nợ với tổng giá trị 12.761 tỷ đồng. Doanh nghiệp cũng đề xuất gia hạn trái phiếu thêm 2 năm, áp dụng lãi suất 11,5% mỗi năm và cho phép chuyển đổi sang cổ phiếu hoặc hoán đổi bằng bất động sản. Phần lớn các khoản nợ còn lại vẫn đang trong quá trình đàm phán.
Nguồn: BCTC kiểm toán Novaland 2025Song song, doanh nghiệp triển khai kế hoạch bán tài sản với tổng giá trị 18.541 tỷ đồng nhằm bổ sung dòng tiền. Đến nay, Novaland đã thu về 2.441 tỷ đồng, tương đương khoảng 13% kế hoạch. Khoảng 10.343 tỷ đồng tài sản đang trong quá trình hoàn tất chuyển nhượng và 3.931 tỷ đồng đã ký hợp đồng nguyên tắc.
Phần còn lại vẫn đang tìm kiếm đối tác. Tiến độ tái cấu trúc nợ và bán tài sản sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng cân đối dòng tiền trong thời gian tới.
Dòng tiền phụ thuộc pháp lý, bàn giao và nguồn vốn
Bên cạnh áp lực nợ và kế hoạch tái cấu trúc, khả năng tạo dòng tiền của Novaland trong thời gian tới tiếp tục phụ thuộc vào tiến độ pháp lý, bàn giao dự án và khả năng huy động vốn.
Doanh nghiệp kỳ vọng các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ trong năm 2026 sẽ tạo điều kiện triển khai bán hàng và thu tiền từ các hợp đồng đã ký. Theo tài liệu công bố, tổng quy mô sản phẩm đạt 42.999 căn, trong đó đến cuối năm 2025 đã bàn giao 6.502 căn, tương đương khoảng 15%.
Kế hoạch năm 2026 dự kiến bàn giao khoảng 5.241 căn, chủ yếu đến từ Aqua City và nhóm dự án tại TP.HCM, hai khu vực đóng góp chính cho nguồn thu trong ngắn hạn.
Tại Aqua City, một phân khu đã được phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường vào ngày 25/3/2026, bổ sung thêm một bước pháp lý. Theo kế hoạch, dự án dự kiến hoàn thiện trong năm 2026 và bàn giao khoảng 9.200 sản phẩm trong giai đoạn 2026-2027.
Nguồn: NovalandNhiều dự án dự kiến hoàn tất thủ tục trong năm 2026, trong đó một số có thể đủ điều kiện mở bán từ quý II-III. Một số dự án nghỉ dưỡng có tiến độ kéo dài sang năm 2027.
Theo kế hoạch, doanh thu giai đoạn 2026-2030 ước đạt 519.469 tỷ đồng, với phần lớn tập trung vào các dự án lớn như Aqua City và NovaWorld Phan Thiet. Năm 2027 được xác định là thời điểm ghi nhận doanh thu cao, với khoảng 221.046 tỷ đồng.
Bên cạnh nguồn thu từ bán hàng, dòng tiền còn phụ thuộc vào nguồn vốn bên ngoài. Novaland đã được phê duyệt hạn mức tín dụng 19.690 tỷ đồng, trong đó đã giải ngân 6.002 tỷ đồng. Phần còn lại dự kiến tiếp tục được sử dụng để triển khai dự án. Đồng thời, các cổ đông lớn cam kết hỗ trợ tài chính khi cần thiết.
Việc triển khai dự án, tiến độ pháp lý và khả năng duy trì các nguồn vốn sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền trong các năm tới.
Novaland cho biết đang làm việc với các đối tác để gia hạn một số khoản nợ, đồng thời kỳ vọng vào các biện pháp tháo gỡ pháp lý từ phía Chính phủ.
Theo đánh giá của doanh nghiệp, các yếu tố này, cùng với kế hoạch bán tài sản và triển khai dự án, sẽ hỗ trợ đảm bảo nguồn vốn và khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính trong 12 tháng tới.
Tuy nhiên, tiến độ pháp lý, tái cấu trúc nợ và dòng tiền từ bán hàng vẫn là những yếu tố cần tiếp tục theo dõi.
