Phát biểu tại hội thảo “Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026” do Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance tổ chức, TS. Lê Xuân Nghĩa - nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, nhận định thị trường bất động sản trong những năm tới sẽ tiếp tục được hỗ trợ bởi nguồn vốn lớn trong nền kinh tế, dù vẫn còn nhiều thách thức trong việc huy động nguồn lực phục vụ tăng trưởng.
Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, một diễn biến đáng chú ý thời gian gần đây là sự sụt giảm của tiền gửi dân cư. Bên cạnh yếu tố mặt bằng lãi suất ở mức thấp, việc siết chặt quản lý thuế và kê khai tài sản cũng khiến một bộ phận dòng tiền dịch chuyển khỏi hệ thống ngân hàng.
Ông dẫn chứng, dù nhà đầu tư nước ngoài liên tục bán ròng trên thị trường chứng khoán trong hơn hai năm qua, thị trường vẫn duy trì được đà tăng nhờ dòng tiền trong nước tham gia mạnh mẽ. Điều này cho thấy một lượng vốn đáng kể từ khu vực dân cư đang tìm kiếm các kênh đầu tư thay thế thay vì gửi tiết kiệm như trước.
Theo ông, sự dịch chuyển dòng tiền này đang góp phần gia tăng tổng cầu của nền kinh tế, đặc biệt tại các thị trường tài sản như chứng khoán và bất động sản.
Đánh giá về triển vọng bất động sản, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng nguồn cung đang dần được cải thiện nhờ hàng loạt cơ chế tháo gỡ khó khăn từ Chính phủ và Quốc hội, trong khi nhu cầu vẫn duy trì ở mức cao. Tuy nhiên, ông không cho rằng thị trường sẽ xuất hiện những đợt tăng giá quá nóng như các giai đoạn trước.
“Khả năng tăng giá 20-30% trên diện rộng là khó xảy ra, bởi dòng vốn của nền kinh tế không chỉ đổ vào bất động sản mà còn được phân bổ cho sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ và hạ tầng”, ông nhận định.
Theo chuyên gia này, việc dòng vốn được phân bổ đa dạng sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển theo hướng lành mạnh và bền vững hơn. Dù vậy, một số phân khúc vẫn có thể ghi nhận mức tăng trưởng tích cực nhờ được hưởng lợi từ hạ tầng và nhu cầu thực của thị trường.
TS. Lê Xuân Nghĩa cũng cho biết tỷ lệ đầu tư toàn xã hội hiện tương đương khoảng 34% GDP. Trong những năm tới, tỷ lệ này có thể được nâng lên gần 40% GDP để phục vụ mục tiêu tăng trưởng cao, đồng nghĩa với nhu cầu huy động vốn cho nền kinh tế sẽ rất lớn.
Tuy nhiên, theo ông, việc chuyển hóa nguồn tiết kiệm trong dân thành vốn đầu tư hiệu quả không phải nhiệm vụ dễ dàng. Việt Nam cần những cơ chế tài chính mới nhằm khơi thông nguồn lực đang nằm trong khu vực dân cư, trong đó có các mô hình huy động vàng hoặc các tài sản tích lũy khác vào hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh.
TS. Lê Xuân Nghĩa đánh giá việc một số doanh nghiệp lớn nghiên cứu các mô hình huy động vàng là tín hiệu đáng chú ý bởi đây là nguồn tài sản có quy mô rất lớn trong dân cư. Tuy nhiên, quá trình triển khai cần đi kèm cơ chế giám sát chặt chẽ để bảo đảm an toàn cho người dân cũng như hệ thống tài chính.
Nhìn tổng thể, ông cho rằng thị trường bất động sản trong những năm tới sẽ tiếp tục được hỗ trợ bởi tăng trưởng kinh tế, đầu tư công, phát triển hạ tầng và dòng vốn xã hội. Tuy nhiên, thay vì những cơn sốt mang tính đại trà, thị trường sẽ phân hóa rõ nét hơn theo từng khu vực, từng phân khúc và chất lượng sản phẩm.
“Không có chuyện thị trường đóng băng, nhưng cũng không có chuyện tăng nóng trên diện rộng. Dòng tiền sẽ lựa chọn kỹ hơn và tập trung vào những dự án có giá trị thực, được hưởng lợi từ hạ tầng và đáp ứng đúng nhu cầu của thị trường”, TS. Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh.
