Bước sang giai đoạn lãi suất thả nổi, con số lãi suất không còn neo ở mức 5-6% như ban đầu mà đã vọt lên ngưỡng từ 12% đến 14%Thực tế hiện nay cho thấy, nhiều người mua nhà đang phụ thuộc rất lớn vào vốn vay trong bối cảnh giá nhà tăng quá nhanh, dẫn đến rủi ro tài chính có xu hướng gia tăng mạnh mẽ khi chi phí vốn đi lên.
Những con số lãi suất ưu đãi 5% hay 6% mà các gói tín dụng chào mời trong giai đoạn 2024 - 2025 thực chất chỉ là một vùng đệm tài chính tạm thời, che lấp đi những áp lực khổng lồ sẽ lộ diện khi bước vào giai đoạn lãi suất thả nổi.
Theo dữ liệu từ Ngân hàng Nhà nước, tín dụng dành cho lĩnh vực bất động sản vẫn tiếp tục tăng trưởng mạnh, với tổng dư nợ đạt khoảng 4,74 triệu tỷ đồng vào năm ngoái, tăng hơn 36% so với cuối năm trước đó.
Điều đáng chú ý là con số này chiếm tới hơn 25% tổng dư nợ của toàn hệ thống ngân hàng, trong đó dư nợ phục vụ hoạt động kinh doanh bất động sản tăng gần 50%, cao hơn đáng kể so với nhu cầu vay tiêu dùng hay mua nhà để ở.
Những dữ liệu này minh chứng cho một thực trạng rằng thị trường đang vận hành dựa trên dòng vốn vay nhiều hơn là nguồn lực tự có của các nhà đầu tư và người dân.
Sự phụ thuộc quá mức vào đòn bẩy tài chính đã buộc cơ quan quản lý phải có những bước điều tiết nhằm thắt chặt dòng tiền từ đầu năm 2026, dẫn đến những biến động lớn về mặt bằng lãi suất.
Đây chính là khởi đầu cho một "cơn khát vốn" thực tế, khi nhiều khách hàng từng tham gia các gói vay ưu đãi bắt đầu cảm nhận được sức nóng của thị trường.
Bước sang giai đoạn lãi suất thả nổi, con số lãi suất không còn neo ở mức 5-6% như ban đầu mà đã vọt lên ngưỡng từ 12% đến 14%, thậm chí có trường hợp chạm mức 16%.
Khoảng cách giữa mức lãi suất ưu đãi và lãi suất thực tế không chỉ đơn thuần là những con số trên giấy tờ, mà nó chính là bài toán sinh tồn giữa việc giữ được nhà và rủi ro phải thanh lý tài sản.
Lãi suất thả nổi tăng khiến người vay mua nhà “đứng ngồi không yên”Đặc biệt, năm 2027 được dự báo sẽ là "điểm rơi" áp lực lớn nhất đối với người vay mua nhà do sự kết thúc của các chương trình ân hạn. Hầu hết các gói vay trong giai đoạn 2024 - 2025 đều có thời gian ân hạn nợ gốc từ 18 đến 24 tháng, nghĩa là trong hai năm đầu, người vay chỉ phải trả lãi ưu đãi.
Tuy nhiên, vào năm 2027, một kịch bản kép đầy khó khăn hơn sẽ xuất hiện khi người vay vừa phải trả lãi theo mức thả nổi cao hơn gấp nhiều lần, vừa phải bắt đầu thanh toán nợ gốc định kỳ.
Ví dụ, một phép tính đơn giản cho thấy áp lực tài chính có thể tăng đột biến với khoản vay 6 tỷ đồng. Trong thời gian ưu đãi lãi suất 5% và ân hạn gốc, người vay chỉ trả khoảng 25 triệu đồng/tháng.
Tuy nhiên, khi hết ưu đãi vào năm 2027 và lãi suất thả nổi lên 12%, tổng nghĩa vụ trả nợ (gốc và lãi) có thể vọt lên khoảng 75 triệu đồng/tháng, tức gấp ba lần. Mức tăng thêm 50 triệu đồng/tháng đặt ra áp lực rất lớn, dễ đẩy người vay vào rủi ro mất khả năng chi trả nếu thu nhập không tăng tương ứng, đặc biệt với những trường hợp sử dụng đòn bẩy tài chính cao.
Ngay cả những nhà đầu tư kỳ vọng lướt sóng bằng vốn ngân hàng cũng sẽ thấy lợi nhuận bị bào mòn sạch, thậm chí đối mặt với nguy cơ mất trắng tài sản.
Sự cộng dồn giữa lãi vay thả nổi tăng cao và nghĩa vụ trả nợ gốc bắt đầu phát sinh không chỉ là gánh nặng tài chính đơn thuần mà còn là một bài toán cần lời giải.
Để đảm bảo bất động sản vẫn là tài sản tích lũy chứ không trở thành gánh nặng kéo lùi sự nghiệp, người vay cần phải thiết lập những quy tắc phòng vệ tài chính sống còn ngay từ bây giờ.
TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ cũng cho rằng trong bối cảnh lãi suất có thể còn biến động, người mua nhà cần xây dựng kế hoạch tài chính dài hạn, và khả năng chịu đựng rủi ro. Việc vay quá sức trong giai đoạn này có thể dẫn đến áp lực lớn khi dòng tiền không ổn định.
Trong bối cảnh áp lực trả nợ vay mua nhà sẽ mạnh lên từ năm 2027, người vay cần rà soát kỹ biên độ lãi suất trong hợp đồng để xác định mức lãi sau ưu đãi. Nếu lãi suất dự báo vượt 12%, nên sớm cơ cấu lại chi tiêu hoặc tăng nguồn thu để tránh rủi ro.
Đồng thời, kéo dài thời hạn vay lên 20-25 năm là giải pháp giúp giảm áp lực trả nợ hàng tháng, lý tưởng ở mức dưới 40% thu nhập, thay vì cố trả nhanh rồi rơi vào thế bị động khi dòng tiền gặp sự cố.
Bên cạnh đó, theo các chuyên gia, việc thiết lập quỹ dự phòng cũng được cho là yếu tố then chốt. Khoản tích lũy đủ chi trả nợ trong 6-12 tháng sẽ giúp gia đình trụ vững trước biến động lãi suất bởi nếu thiếu “tấm đệm” này, rủi ro tài chính sẽ tăng cao.
Trong khi đó, dưới góc nhìn của nhà đầu tư, tại một talkshow gần đây, chuyên gia bất động sản Rich Nguyễn đã chia sẻ kinh nghiệm rằng, thay vì chạy theo đám đông, nhà đầu tư cần định vị lại nguồn lực và kỹ năng thực tế của mình.
Theo ông, bất động sản vẫn sẽ là kênh đầu tư "vua" nhưng với điều kiện nó phải gắn chặt với quy hoạch hạ tầng, nhu cầu thiết yếu và được mua vào với mức giá hợp lý. Tư duy thấy người khác mua cũng nhảy vào sẽ bị thay thế bằng quá trình phân tích bài bản qua bốn tầng: vĩ mô, khu vực, phân khúc và tài sản cụ thể.
Trong một giai đoạn thị trường đầy biến động như hiện nay, sự tỉnh táo trong tính toán và chủ động trong kế hoạch tài chính sẽ là chìa khóa để người vay mua nhà cũng như nhà đầu tư không bị nhấn chìm bởi cơn lốc lãi suất.
