Ảnh minh họa
Loạt giải pháp “quyết liệt”
Theo đó, UBND TP.HCM đề nghị Sở Xây dựng phối hợp các cơ quan liên quan tăng cường kiểm tra, giám sát và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm liên quan đến chủ đầu tư, sàn giao dịch và doanh nghiệp môi giới bất động sản trên địa bàn.
Trong đó, thành phố chỉ đạo đặc biệt chú trọng kiểm tra pháp lý, điều kiện đưa sản phẩm vào kinh doanh và mức độ công khai thông tin của các dự án bất động sản có dấu hiệu tăng giá bất thường thời gian qua, không để phát sinh tình trạng trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường.
Cơ quan quản lý cũng được yêu cầu công khai minh bạch thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, bao gồm dự án đủ điều kiện mở bán, tiến độ xây dựng, pháp lý, nhất là các dự án nhà ở xã hội.
Để gia tăng nguồn cung và giảm giá nhà ở, UBND các xã, phường, đặc khu được yêu cầu thực hiện ngay việc cắt giảm, cải cách thủ tục hành chính, bố trí đủ nhân sự để tránh ùn tắc hồ sơ đất đai, quy hoạch, xây dựng và đầu tư. Sở Xây dựng phối hợp Sở Tài chính tháo gỡ vướng mắc tại các dự án tồn đọng, thúc đẩy nhà ở xã hội và phối hợp Bộ Xây dựng để xây dựng cơ sở dữ liệu thị trường.
Giải pháp từ VARs
Thực tế cho thấy, giá bất động sản tại TP. HCM thời gian qua liên tục leo thang. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, giá căn hộ sơ cấp tại thành phố này trong quý III/2025 đã tăng lên mức trung bình 75 triệu đồng/m2 (tăng 36% theo năm). Một số dự án cao cấp mở bán từ 150 triệu đồng/m2 trở lên.
Dù thị trường đã có dấu hiệu ổn định hơn so với cuối năm ngoái song giá nhà trên địa bàn vẫn duy trì ở mức cao nhất gần 10 năm qua. Nguyên nhân chủ yếu do khan hiếm quỹ đất, chi phí đầu vào tăng cao, quy trình pháp lý chậm chạp, và kỳ vọng cao từ chủ đầu tư với các dự án hạ tầng và vị trí tốt.
Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc PropertyGuru Việt Nam cho biết, trong 10 năm qua (2015-2025), giá bất động sản trung tâm TP HCM tăng mạnh ở tất cả các phân khúc. Qua khảo sát, giá nhà riêng ở trung tâm đã vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân, khiến nhu cầu dồn sang phân khúc chung cư. Nhu cầu mua căn hộ để ở tăng mạnh, tỷ trọng người mua ở thực tăng từ 55% (2023 - 2024) lên 64% trong nửa đầu 2025.
Theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARs), trong ba năm qua, nguồn cung nhà ở tung ra thị trường tăng mạnh nhưng cơ cấu nguồn cung vẫn mất cân đối. Phần lớn nguồn cung mới tập trung vào các dự án cao cấp, giá trị lớn, phục vụ nhu cầu đầu tư, trong đó có một phần là đầu cơ.
Ngay cả tại các khu vực vùng ven, vốn được kỳ vọng sẽ cung cấp sản phẩm nhà ở hợp túi tiền, giá bán thực tế vẫn cao hơn đáng kể so với mức thu nhập bình quân của người dân, chỉ "thấp hơn ở mức tương đối" so với khu vực trung tâm. Trong khi đó, nhu cầu lớn nhất của thị trường lại nằm ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền.
Lệch pha cung cầu khiến giá nhà ở, nhất là phân khúc căn hộ tại các thành phố lớn tăng mạnh, thiết lập mặt bằng giá mới và vượt xa tốc độ tăng thu nhập thực tế. Không chỉ làm thu hẹp cơ hội tiếp cận nhà ở của đại bộ phận người dân, mà còn gia tăng nguy cơ hình thành bong bóng giá.
Do đó, VARs cho rằng, để thị trường bất động sản tiếp tục tăng trưởng nhưng không rủi ro với chính thị trường bất động sản và nền kinh tế, cần có giải pháp "phanh lại" đà tăng trưởng nóng của giá nhà. Trong đó, giải pháp quan trọng nhất là khơi thông nguồn cung nhà ở giá phù hợp. Khi nguồn cung đủ lớn, giá cả thị trường sẽ tự điều tiết theo cán cân cung - cầu thực.
Thứ nhất , cần đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện các văn bản hướng dẫn thi hành của hệ thống luật mới, song song với việc nâng cao năng lực thực thi của các cơ quan địa phương. Điểm nghẽn trong công tác giải phóng mặt bằng cũng cần được xử lý theo hướng minh bạch, hiệu quả, rút ngắn thời gian triển khai cho doanh nghiệp mà vẫn đảm bảo quyền lợi người dân.
Thứ hai , cần đa dạng hóa kênh vốn cho thị trường bất động sản nhằm giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.
Thứ ba , nhà ở xã hội và các dự án nhà ở phù hợp thu nhập phải được ưu tiên trong quy hoạch và có các cơ chế khuyến khích. Phát triển đô thị phải gắn với hạ tầng giao thông, đặc biệt là đường vành đai, metro và cao tốc nhằm mở rộng không gian đô thị và giảm áp lực giá đất tại trung tâm. Song song cần phát triển thị trường cho thuê nhà chuyên nghiệp, giảm tâm lý "phải sở hữu nhà mới ổn định cuộc sống".
Thứ tư , cần nghiên cứu và ban hành các bộ tiêu chí, tiêu chuẩn theo dõi và cảnh báo sớm diễn biến thị trường bất động sản, làm cơ sở cho việc đánh giá, phân loại và giám sát hoạt động của các chủ thể trên thị trường. Thông qua hệ thống chỉ số này, các cơ quan quản lý có thể kịp thời phát hiện các dấu hiệu "lệch chuẩn", như tình trạng đầu cơ, mất cân đối cung – cầu, tăng giá bất thường hoặc suy giảm thanh khoản cục bộ, để đưa ra biện pháp can thiệp, điều chỉnh phù hợp. Việc xây dựng cơ chế giám sát chủ động này sẽ giúp ngăn ngừa rủi ro và ổn định thị trường từ sớm, từ xa, thay vì chỉ xử lý khi các vấn đề đã bộc lộ rõ nét, gây ra hệ lụy dây chuyền và khó kiểm soát.
Ngoài ra, cần đẩy nhanh tiến độ xây dựng và hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản thống nhất, đồng bộ và minh bạch trên phạm vi toàn quốc. Đây sẽ là hạ tầng thông tin trọng yếu giúp các cơ quan quản lý nhà nước, tổ chức nghiên cứu và doanh nghiệp theo dõi, phân tích, dự báo và điều hành thị trường một cách kịp thời và chính xác.
