Trong báo cáo các chỉ số tín nhiệm chính ngành bất động sản do VIS Rtings vừa công bố mới đây, cho thấy: CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Khang Điền; HoSE: KDH) đang đối mặt với nhiều áp lực tài chính khi chi phí lãi vay duy trì ở mức cao, khả năng trả lãi chỉ ở ngưỡng an toàn tối thiểu và dòng tiền từ hoạt động kinh doanh âm liên tiếp qua nhiều kỳ.
Cụ thể, trong giai đoạn từ năm 2023 đến quý 1/2025 (TTM), chi phí lãi vay của Khang Điền dao động quanh ngưỡng 740 – 760 tỷ đồng, với mức tăng nhẹ: 740 tỷ đồng năm 2023, 745 tỷ đồng năm 2024 (+0,7%) và 760 tỷ đồng tính đến TTM quý 1/2025 (+2,7%). Tuy không có biến động đột biến, đây vẫn là con số lớn so với quy mô doanh thu và lợi nhuận hiện tại của doanh nghiệp.
Bên cạnh đó, tỷ lệ EBIT/chi phí lãi vay của Khang Điền đạt khoảng 2,5–2,6 lần trong ba năm gần nhất – mức thấp hơn đáng kể so với các doanh nghiệp cùng ngành như Nam Long (NLG) với khoảng 8,5 lần. Điều này cho thấy Khang Điền chỉ tạo ra hơn gấp đôi dòng tiền để trả lãi, thấp hơn ngưỡng an toàn phổ biến (trên 3 lần), dễ tổn thương khi lãi suất tăng hoặc lợi nhuận sụt giảm.
Các chỉ số Chi phí lãi vay, dòng tiền hoạt động và tỷ suất thanh toán hiện thời của Khang Điền đều đột biến so với các doanh nghiệp cùng ngành như Nam Long, Đất Xanh, An Gia. (nguồn: VIS Ratings)
Đáng chú ý, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh (CFO) của Khang Điền liên tục âm trong cả ba kỳ: 2023, 2024 và TTM quý 1/2025. Đây là tín hiệu cho thấy doanh nghiệp đang gặp khó trong việc bán hàng, thu tiền hoặc chưa đủ sản phẩm bàn giao tạo doanh thu. Dòng tiền âm kéo dài buộc Khang Điền phải tiếp tục đi vay hoặc huy động vốn để trang trải chi phí hoạt động, dẫn đến áp lực tài chính gia tăng.
Tính đến TTM quý 1/2025, tỷ lệ nợ vay/EBITDA của Khang Điền đạt 5,0 lần, thuộc nhóm trung bình – cao. Trong khi đó, nợ vay ngắn hạn có xu hướng tăng lên, còn tài sản ngắn hạn lại giảm nhẹ. Cấu trúc vốn này làm gia tăng rủi ro thanh khoản, nhất là khi dòng tiền chưa có dấu hiệu cải thiện rõ rệt.
So sánh với một số doanh nghiệp cùng ngành như Nam Long, Khang Điền đang kém cạnh tranh hơn về khả năng sinh lời, chất lượng dòng tiền và mức độ an toàn tài chính. Dù chi phí lãi vay ở mức tương đương, nhưng hiệu quả sử dụng vốn và năng lực quản lý nợ của Khang Điền cho thấy nhiều điểm đáng lo ngại.
Những dữ liệu từ báo cáo của VIS Ratings cho thấy, Khang Điền không ở trạng thái báo động đỏ về tài chính, nhưng các chỉ số hiện tại phản ánh một bức tranh sức khỏe tài chính đang dần suy yếu. Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn đang hồi phục chậm, nếu Khang Điền không cải thiện được tốc độ bán hàng và dòng tiền từ bàn giao dự án, áp lực trả lãi và nợ ngắn hạn sẽ ngày càng lớn, kéo theo những rủi ro tiềm tàng trong trung và dài hạn.
Theo BCTC hợp nhất, tính đến ngày 31/3/2025, tổng tài sản của Khang Điền đạt 30.202 tỷ đồng, giảm nhẹ 1,8% so với đầu năm. Trong đó, tiền và các khoản tương đương tiền chiếm 2.107 tỷ đồng, khoản phải thu ngắn hạn 3.303 tỷ đồng, tài sản dở dang dài hạn 1.035 tỷ đồng. Đáng chú ý, hàng tồn kho ở mức 22.405 tỷ đồng, chiếm gần 74% tổng tài sản – cho thấy nguồn lực lớn vẫn đang nằm ở các dự án chưa bàn giao hoặc đang trong quá trình phát triển.
Hàng tồn kho của Khang Điền (KDH) tiếp tục "phình to".
Về cơ cấu hàng tồn kho, dự án Khu dân cư Tân Tạo do Công ty TNHH MTV Đầu tư Kinh doanh Nhà Khang Phúc (công ty do Khang Điền nắm giữ 100% vốn điều lệ) làm chủ đầu tư vẫn chiếm vị trí số quán quân, với giá trị “phình to” lên hơn 7.200 tỷ đồng. Theo sau là các dự án Bình Trưng Đông do công ty Bình Trưng làm chủ đầu tư (4.542 tỷ đồng), dự án Bình Trưng Đông do công ty Đoàn Nguyên làm chủ đầu tư (3.686 tỷ đồng), dự án Khu Dân cư Bình Hưng 11A (1.855 tỷ đồng), dự án Khu Dân cư Phong Phú 2 do công ty Khang Phúc làm chủ đầu tư (1.810 tỷ đồng), dự án Bình Trưng Đông do công ty Bình Trưng Mới làm chủ đầu tư (1.413,8 tỷ đồng), …
Đặc biệt, hầu hết quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất thuộc các dự án trên đã được Khang Điền thế chấp cho các khoản vay ngân hàng.
Trên thị trường chứng khoán, kết phiên 18/6, giá cổ phiếu KDH ở mức 30.000 đồng/cổ phiếu, tăng 1,01% so với phiên trước, khối lượng cổ phiếu giao dịch khớp lệnh đạt gần 3,2 triệu đơn vị.
