Đất lấn chiếm tồn tại hơn 15 năm, xin cấp sổ đỏ có bị xử phạt?
Dù phần đất lấn chiếm đã được đo vẽ, thể hiện trên bản đồ địa chính và tồn tại nhiều năm không bị xử lý, khi làm thủ tục xin cấp sổ đỏ, người sử dụng đất vẫn có thể bị xử phạt hành chính.
Một công dân phản ánh anh trai mình có phần diện tích đất tăng thêm do lấn chiếm đất. Phần diện tích này đã được đo vẽ, xác nhận ranh giới, mốc giới từ ngày 6/5/2008 và sau đó được thể hiện trên bản đồ địa chính năm 2010.
Theo phản ánh, diện tích đất tăng thêm do lấn chiếm đã tồn tại khoảng 15 năm nhưng chưa từng bị lập biên bản vi phạm hay xử lý hành chính bởi cơ quan có thẩm quyền. Khu đất này cũng không nằm trong quy hoạch các công trình công cộng, hành lang bảo vệ công trình của địa phương và được cho là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.
Công dân thắc mắc, khi đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đối với thửa đất nêu trên có bắt buộc phải bị xử lý vi phạm hành chính về hành vi lấn đất, chiếm đất theo Điều 13 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP hay không? Thời điểm tính thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính có được áp dụng theo điểm b khoản 2 Điều 3 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP hay không?
Trả lời vấn đề này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, khoản 9 và khoản 31 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 đã quy định về lấn đất, chiếm đất.
Điều 13 của Nghị định số 123/2024/NĐ-CP ngày 4/10/2024 của Chính phủ quy định cụ thể về hành vi chiếm đất.
Tại điểm b khoản 2 Điều 3 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định hành vi chiếm đất là hành vi đang thực hiện thì thời điểm để tính thời hiệu xử phạt là thời điểm người có thẩm quyền thi hành công vụ phát hiện hành vi vi phạm.
Căn cứ các quy định nêu trên, Bộ Nông nghiệp và Môi trường khẳng định: Trường hợp xác định diện tích sử dụng từ ngày 6/5/2008 là lấn chiếm nhưng đến khi người sử dụng đất làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà cơ quan nhà nước mới phát hiện ra hành vi lấn, chiếm đất thì vẫn bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đất theo Điều 13 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai trước khi cấp giấy chứng nhận.
Đất khai hoang tự ý chuyển mục đích sử dụng, xây nhà ở có được cấp sổ đỏ?
Nhiều hộ dân khai hoang hoặc được giao đất trồng lúa từ hàng chục năm trước, sau đó tự chuyển sang trồng cây lâu năm hoặc xây nhà ở.
Theo phản ánh của ông Hoàng Phước Đông (tỉnh Quảng Trị), trên địa bàn phường có một số hộ dân trước đây được hợp tác xã giao đất hoặc khai hoang để trồng lúa. Do sản xuất không hiệu quả, các hộ này đã tự chuyển sang trồng cây lâu năm, cây hằng năm khác nhằm phát triển kinh tế hoặc tạo điều kiện thuận lợi khi xin chuyển sang đất ở và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
Để bảo đảm việc cấp sổ đỏ đúng quy định đối với các thửa đất có nguồn gốc là đất trồng lúa, ông Đông đề nghị cơ quan có thẩm quyền hướng dẫn xử lý một số trường hợp cụ thể.
Khai hoang trồng lúa, tự chuyển sang trồng cây lâu năm
Trường hợp thứ nhất là của bà Nguyễn Thị A. Năm 2025, bà nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trồng cây lâu năm tại thửa đất số B, tờ bản đồ số C, diện tích xin cấp giấy 200m2.
Nguồn gốc sử dụng đất của thửa đất được xác định là do bà A khai hoang và sử dụng trồng lúa từ năm 1975. Đến năm 2008, bà A tự ý chuyển sang đất trồng cây lâu năm và sử dụng từ năm 2008 đến nay.
Theo bản đồ địa chính năm 2006 thì thửa đất là đất trồng lúa khác. Theo bản đồ quy hoạch chung đã được phê duyệt năm 2025 của phường thì thửa đất trên được quy hoạch là đất thương mại - dịch vụ.
Ông Đông đặt vấn đề, trong trường hợp này, bà A có được cấp sổ đỏ lần đầu hay không? Nếu được cấp thì loại đất được ghi trên giấy chứng nhận là đất trồng lúa hay đất trồng cây lâu năm? Đồng thời, bà A có bị xử phạt vi phạm hành chính và buộc khôi phục lại hiện trạng ban đầu hay không, khi việc chuyển mục đích sử dụng đất đã diễn ra từ nhiều năm trước và chưa từng bị xử phạt?
Đất khai hoang trồng cây lâu năm, tự ý xây nhà
Trường hợp thứ hai, năm 2025, ông Võ Văn A nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tại thửa đất số B, tờ bản đồ số C, diện tích xin cấp giấy 200m2.
Nguồn gốc sử dụng đất của thửa đất số B là do ông A khai hoang và sử dụng đất trồng cây lâu năm từ năm 1975. Đến ngày 1/6/2014, ông A xây dựng nhà ở trên thửa đất này.
Theo bản đồ địa chính năm 2006 thì thửa đất số B là đất trồng cây lâu năm. Theo bản đồ quy hoạch chung đã được phê duyệt năm 2025 của phường thì thửa đất B được quy hoạch là đất thương mại - dịch vụ.
Ông Đông thắc mắc, ông A có đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ lần đầu không? Trường hợp này có bị xử phạt và buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu hay không khi hành vi xây dựng nhà ở đã diễn ra từ trước và chưa từng bị xử phạt?
Bộ nêu nguyên tắc xử lý
Trả lời vấn đề trên, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, nội dung phản ánh của ông là trường hợp cụ thể thuộc thẩm quyền giải quyết của địa phương căn cứ trên hồ sơ quản lý và các quy định pháp luật ban hành ở địa phương.
Do đó, Bộ không có cơ sở để trả lời cụ thể mà chỉ nêu một số quy định về nguyên tắc.
Liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khoản 4 Điều 139 Luật Đất đai quy định: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang, không có tranh chấp thì được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) theo hạn mức giao đất nông nghiệp do UBND cấp tỉnh quy định.
Nếu vượt hạn mức do UBND cấp tỉnh quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước.
Trường hợp người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 mà không thuộc trường hợp quy định tại Điều 139 và Điều 140 thì được xem xét cấp giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 138 Luật Đất đai.
Về xử phạt vi phạm hành chính, theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, việc áp dụng Nghị định số 123/2024 là không thực hiện xử phạt vi phạm hành chính đối với các hành vi vi phạm đã xảy ra trước ngày 15/10/1993. Việc xác định hành vi sử dụng đất sai mục đích chỉ áp dụng đối với trường hợp xác định được mục đích sử dụng đất ban đầu (trước khi chuyển mục đích sử dụng đất) thể hiện trên các giấy tờ đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và giấy tờ hợp pháp theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai.
Đối với hành vi khai hoang đất đai, trường hợp khai hoang thuộc "dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mà có tên người sử dụng đất" theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 137 của Luật Đất đai thì không bị xử phạt vi phạm hành chính và xem xét cấp Giấy chứng nhận theo Điều 137 của Luật Đất đai.
Trường hợp tự do khai hoang theo quy định tại khoản 4 Điều 139 Luật Đất đai mà có đủ căn cứ xác định là hành vi lấn chiếm theo quy định tại khoản 9 Điều 3 Luật Đất đai 2024 và Điều 13 Nghị định 123/2024 thì xem xét xử phạt về hành vi chiếm đất.
Việc phân loại đất đã được quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2024 và thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp huyện chuyển giao cho Chủ tịch UBND cấp xã trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được quy định tại Điều 5 của Nghị định số 151/2025 của Chính phủ.
Người dân muốn tách sổ đỏ phải nộp những chi phí nào?
Tách sổ đỏ là thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong quá trình chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế… Theo đó, từ một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, sau khi thực hiện thủ tục tách thửa sẽ hình thành hai hoặc nhiều Giấy chứng nhận riêng biệt.
Nhiều loại chi phí trong việc tách sổ đỏ
Tách sổ đỏ là thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong quá trình chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế…
Chi phí tách sổ đỏ
Việc tách sổ đỏ được chia thành hai trường hợp với mức chi phí khác nhau. Trường hợp thứ nhất là tách sổ đỏ đơn thuần; trường hợp thứ hai là tách sổ đỏ gắn với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tùy từng trường hợp, người dân sẽ phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính tương ứng.
Trước đây, đối với trường hợp tách sổ đỏ đơn thuần, người dân chỉ phải thanh toán phí đo đạc thửa đất và lệ phí cấp sổ đỏ.
Phí đo đạc thửa đất hiện dao động từ khoảng 1,8 – 2 triệu đồng/lần đo. Khoản phí này được chi trả trực tiếp cho tổ chức cung cấp dịch vụ đo đạc, không nộp cho Nhà nước nên mức thu có thể khác nhau tùy từng đơn vị thực hiện.
Tuy nhiên, theo Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, kể từ ngày 1/7/2025, chi phí đo đạc thửa đất sẽ do Nhà nước bảo đảm kinh phí. Như vậy, trong trường hợp chỉ thực hiện tách thửa đất, người dân sẽ chỉ phải nộp lệ phí cấp sổ đỏ.
Lệ phí cấp sổ đỏ được quy định không quá 100.000 đồng/giấy/lần cấp theo quy định chung. Mức thu cụ thể do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định và có sự khác nhau giữa các địa phương. Theo nguyên tắc, mức thu tại khu vực thành thị cao hơn khu vực nông thôn; mức thu đối với tổ chức cao hơn hộ gia đình, cá nhân.
Lệ phí cấp sổ đỏ bao gồm: cấp Giấy chứng nhận; chứng nhận đăng ký biến động đất đai; trích lục bản đồ địa chính, văn bản và số liệu hồ sơ địa chính. Căn cứ vào điều kiện cụ thể và chính sách phát triển kinh tế – xã hội của địa phương, cơ quan có thẩm quyền sẽ quy định mức thu phù hợp.
Đối với trường hợp tách sổ đỏ có gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ngoài các khoản phí nêu trên, người dân còn phải nộp thêm các khoản sau:
Lệ phí trước bạ được xác định bằng giá tính lệ phí trước bạ nhân với mức thu 0,5%. Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai. Trường hợp giá đất ghi trong hợp đồng chuyển nhượng cao hơn giá Nhà nước thì giá tính lệ phí trước bạ là giá ghi trong hợp đồng.
Phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ và các điều kiện cần, đủ để cấp sổ đỏ, bao gồm cấp lần đầu, cấp mới, cấp đổi, cấp lại và chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp. Mức phí này căn cứ vào quy mô diện tích thửa đất, tính chất phức tạp của hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của từng địa phương, do đó không có mức thu thống nhất.
Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất được áp dụng mức 2% trên giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng. Tuy nhiên, các trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế giữa vợ chồng; cha mẹ với con; ông bà với cháu; anh chị em ruột được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định.
Ngoài ra, người dân còn phải nộp phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mức thu phí công chứng được áp dụng theo nguyên tắc lũy tiến, căn cứ vào giá trị tài sản, dao động từ 50.000 đồng đối với tài sản dưới 50 triệu đồng và tối đa không quá 70 triệu đồng đối với các hợp đồng có giá trị lớn.
Điều kiện tách sổ đỏCăn cứ Điều 220 Luật Đất đai 2024, việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải đáp ứng các nguyên tắc, điều kiện sau:
Thứ nhất, thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Thứ hai, thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất.
Thứ ba, đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất.
Thứ tư, việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.
Về thời gian thực hiện thủ tục tách sổ đỏ năm 2024, căn cứ khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai, thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau:
Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thi hành án; chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức, chuyển đổi công ty; thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ và chồng, nhóm người sử dụng đất là không quá 10 ngày
Về tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý là không quá 15 ngày; gia hạn sử dụng đất là không quá 7 ngày.
Như vậy, thời gian thực hiện thủ tục tách sổ đỏ năm 2024 là không quá 15 ngày. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện thủ tục tách sổ đỏ không quá 25 ngày.
